Земельные отношения - одна из наиболее интенсивно развивающихся сфер жизнедеятельности. Земля в России, где испокон веков развивалось крестьянское хозяйство, всегда являлась основным средством производства и вложения капитала. Земельные правоотношения - урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи, иных сделок), ис-пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами. Определение понятия «земельные правоотношения» закреплено в ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее - ЗК РФ), где раскрывается содержание данной юридической дефиниции. «Земельными правоотношениями» признаются общественные отношения в области использования и охраны земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих в России. Согласно указанному нормативному акту, к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия народов РФ применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное и иное законодательство, специальные федеральные законы. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не оговорено особо.

Как и иным правоотношениям, земельным присуще наличие следующих элементов:

Субъекты правоотношений (участники земельных отношений);

Объект, по поводу которого возникают правоотношения (в данном случае - а) земля как природный объект и природный ресурс; б) земельные участки; в) части земельных участков);

Содержание земельных правоотношений, то есть права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой и складываются данные отношения, при этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений. Иногда в состав земельных правоотношений включают правовую норму, которая регулирует этот вид отношений. Наличие регулятивной нормы отличает правоотношения от других общественных отношений. Между тем, правило (отдельное предписание, законодательство в целом) не охватывается составом правоотношений.

Понятие «Субъекты земельных правоотношений»

Субъекты (участники земельных отношений) определяются в соответствии со ст. 5 ЗК РФ. Ими являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

В ЗК РФ представлены следующие понятия:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

- правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В качестве субъектов земельных правоотношений рассматриваются индивиды, наделенные земельной правосубъектностью (вид общегражданской правосубъектности), то есть - возможностью иметь права и нести обязанности в области землеохраны и землепользования. В этом качестве могут выступать как физические, так и юридические лица, реализующие свои имущественные интересы.

В соответствии со ст.124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления.

Субъектный состав земельных правоотношений регламентируется ЗК РФ, однако может уточняться в иных нормативно-правовых актах. Участниками данного вида отношений являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута (Градостроительный кодекс РФ называет их «правообладателями земельных участков»). Их права на землю, в зависимости от категории этой земли, имеют некоторую специфику.

Граждане и юридические лица владеют землей и используют ее на правовых основаниях (права собственности на землю, землепользование, аренда) и именуются субъектами (правообладателями) - собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами. Для того, чтобы юридические лица и граждане могли выступать в качестве субъектов земельных правоотношений, они должны обладать земельной правоспособностью, быть носителями земельных прав и обязанностей.

Земельная правосубъектность физических и юридических лиц

Земельная правосубъектность юридического лица возникает с момента (регистрации) утверждения его устава в органе Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ и является специальной, определяемой в своем объеме и содержании целями (задачами) деятельности данного юридического лица.

Земельная правоспособность физических лиц возникает в момент рождения. Земельная дееспособность наступает по достижении 18 лет (кроме случаев эмансипации и вступления в брак). Действующее законодательство предусматривает значительное расширение земельной правоспособности граждан. Граждане имеют право по своему выбору получать в собственность, пользование, аренду земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, жилищного и гаражного строительства, садоводства, огородничества, животноводства, иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством; для предпринимательской деятельности, иных целей, не запрещенных законом.

Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования выступают в земельных отношениях в двух качествах:

• как регуляторы общественных отношений по использованию и охране земель, находящихся под их юрисдикцией на их территории, и в этих случаях их правовые акты имеют властный, публично-правовой характер, обязательный для исполнения в случае принятия их в соответствии с законодательством и в рамках компетенции;
• как собственники земельных участков, находящихся в их владении, пользовании и распоряжении, и в этих случаях на равных началах с другими участниками земельных отношений, в том числе с физическими и юридическими лицами.

Земельные права иностранных граждан, лиц без гражданства

Земельные права иностранцев предусматриваются в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 г. и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г., в законах об иммунитете государства, об иностранцах, о лицах без гражданства и др. Перечень приграничных территорий, на которых указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. №26. Кроме того, поскольку действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, быть собственниками таких земельных участков иностранцы не имеют права. Объем прав иностранцев, лиц без гражданства и иностранных компаний ограничен. Они не могут быть собственникам земель с/х назначения. Кроме того, иностранным гражданам земля не передается в собственность безвозмездно.

При всем различии взглядов общепризнанно, что элементами структуры любого правоотношения являются его участники, их права и обязанности, а также объект, по поводу которого они складываются. Однако некоторые ученые выводят последний элемент за рамки структуры правоотношений, рассматривая его всего лишь как их предпосылку. Но данная точка зрения представляется недостаточно обоснованной, так как роль объекта в правоотношениях не ограничивается лишь созданием предпосылки для их появления, она выражается также в способности объекта влиять на права и обязанности субъектов, т.е. определять их правовое положение.

Большинство ученых в сфере земельного права, следуя традиции, которая сложилась в общей теории права, выделяют в структуре земельных правоотношений следующие элементы. Во-первых, это норма права, на основе которой складывается правоотношение. Во-вторых, -- субъекты, деятельность которых регулируется соответствующей нормой права. В-третьих, -- объект, по поводу которого складываются земельные правоотношения. Этим объектом в земельном праве является индивидуально определенный земельный участок. Правда, в сфере государственного регулирования объектом земельных правоотношений может быть земельный фонд в целом, а также его составные части в пределах границ субъектов РФ. В-четвертых, в структуру земельных правоотношений входит содержание, под которым понимаются права и обязанности участников отношений, а также их действия, направленные на реализацию этих прав и обязанностей. Рассмотрим отдельные элементы структуры земельных правоотношений более подробно.

Классификация земельно-правовых отношений

В силу различий природных свойств земли и ее неодинакового хозяйственного использования могут возникать самые разнообразные виды земельных правоотношений, классификация которых имеет важное значение для определения наиболее эффективных подходов к их регулированию. В настоящее время в науке разработано достаточно много оснований для типизации земельных правоотношений.

Земельные правоотношения, как и другие виды правоотношений, можно разделить по следующим классификационным основаниям:

а) по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли) - на общерегулятивные, регулятивные и охранительные;

б) по степени конкретизации (определенности) субъектов (сторон) правоотношения - на абсолютные и относительные;

в) по характеру регулирования отношений - на материальные

и процессуальные и т.д.

К регулятивным земельным отношения относятся отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Как правило, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

Напротив, охранительные земельные правоотношения реализуются при применении юридической ответственности и возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения. Так, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы, уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц в соответствии со ст. 8.6. Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее -КоАП РФ).

Абсолютные правоотношения - это те, в которых определена только одна сторона - носитель субъективного права. На другом полюсе правоотношения нет персонально-определенного субъекта, носителя юридической обязанности. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером абсолютного отношения является правоотношение, возникающее в связи с реализацией субъектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему собственностью, в том числе и земельной, при этом все остальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомочия, если их реализация не выходит за рамки закона.

Относительные правоотношения - это такие правоотношения, в которых обе стороны персонально определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения могут служить правоотношения, связанные с различными сделками, предусмотренными нормами гражданского права, с учетом норм земельного права. Так, в соответствии с договором купли-продажи между продавцом земельного участка и его покупателем возникают конкретные, относительные правоотношения.

Материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, складывающиеся по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. Например, право на залог земельного участка; право на самостоятельное хозяйствование на земле; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю; права продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки; обязанность в срок уплачивать земельный налог и т.д.

В отличии от материальных, земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Например, порядок оформления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

В зависимости от целевого назначения земель, различают следующие виды земельных отношений:

* отношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения;

* отношения по использованию земель поселений;

* отношения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения;

* отношения по использованию земель особо охраняемых территорий;

* отношения по использованию земель лесного фонда;

* отношения по использованию земель водного фонда;

* отношения по использованию земель запаса.

Классифицируются земельные отношения и в зависимости от своего содержания. По этому признаку выделяют:

1. Земельные правоотношения в сфере собственности на землю, имеющие принципиальное значение. Возможность существования, наряду с государственной и муниципальной, частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима соответствующих земельных участков.

2. Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Эта группа земельных отношений, в свою очередь, делится на две подгруппы: правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер.

К вещным правам относятся закрепленные в главе IV действующего Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Следует подчеркнуть, что перечисленные вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками земельного участка.

К числу правоотношений, имеющих обязательственный характер, относятся правоотношения, возникающие в результате совершения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением; временного (срочного) пользования, аренды; безвозмездного срочного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки).

Особо следует выделить вид правоотношений, возникающих в связи с осуществлением права общего пользования землей. В соответствии со ст. 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Земельные правоотношения - это общественные отношения, урегу­лируемые нормами земельного права, участники которых являются носителями прав и обязанностей.

Несмотря на то, что земельное правоотношение рассматри­вается как единое целое, в его составе можно выделить отдельные элементы: объект, субъект, содержание (совокупность прав и обязанностей).

Объектом земельных правоотношений является вещь, которая является основой возникновения земельного правоотношения, т.е. то, по поводу чего складываются отношения. Виды объектов земельных правоотношений закреплены в статье 6 Земельного кодекса РФ: земля как природный объект и природный ресурс , т.е. весь земельный фонд РФ в целом, его составные части в пределах определенных категорий; земельные участки , как объекты недвижимого имущества и также части земельных участков.

Земельный участок возникает как объект правоотноше­ний только после его идентификации, то есть установления индивидуально-определенных признаков.

Необходимо четко разграничивать понятие «земля» как при­родный ресурс и природный объект и понятие «земельный участок» как объект имущественных отношений. Земля как природный объект и природный ресурс - это всем при­вычное понятие. Как сказано в статье 9 Конституции Российской Федерации, земля - «основа жизни и деятельности народов, про­живающих на соответствующей территории». В статье 1 ЗК РФ термин «земля» рассматривается в разных значениях: как «осно­ва жизни и деятельности человека», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как «недвижимое имущество» и т. д.

В настоящее время законодательное определение земельного участка дается в новой главе 1.1 ЗК РФ «Земельные участки» (вве­дена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ), которая посвящена исключительно земельным участкам и способам их об­разования. Согласно статье 11.1 этой главы ЗК РФ,

земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответ­ствии с федеральными законами.

В части отдельных земельных участков в законодательстве Российской Федерации содержатся определения конкретизи­рующие основное понятие, но уже с точки зрения целевого ис­пользования участков. Так, в Федеральном

законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных неком­мерческих объединениях граждан» приведены и используются следующие определения:

садовый земельный участок ленный гражданину или приобретенный им для выращивания пло­ довых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жи­лого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйствен­ных строений и сооружений);

огородный земельный участок - это земельный участок, предо­ ставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жило­ го строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

дачный земельный участок - это земельный участок, предостав­ ленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяй­ ственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйствен­ ных культур и картофеля).

Иных определений земельного участка в российском законо­дательстве не содержится. Вместе с тем понятие участок ис­пользуется не только в приложении к земельным отношениям. В Лесном и Водном кодексах Российской Федерации также есть определения лесного участка и водохозяйственного участка . И хотя указанные участки являются частью поверхности земли, располагаются на ней, они не идентичны по своим правовым ха­рактеристикам земельным участкам.

Субъекты земельных правоотношений – это участники этих отношений, которые имеют определенные права и обязанности. К ним относятся: физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства); российские и иностранные юридические лица ; государство (Российская Федерация), субъекты РФ и муниципальные образования . Все субъекты, как индивидуальные, так и коллективные обладают правосубъектностью, которая включает в себя две составляющие: правоспособность (способность иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права создавать для себя обязанности и исполнять их).

Также к субъектам земельных правоотношений используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

3.1. Граждане (физические лица)

Гражданин (физическое лицо) - это человек, основной субъект гражданских правоотношений. Правовое положение физического лица характеризуют акты гражданского состояния. Физические лица обла­дают гражданской правоспособностью (способностью иметь граждан­ские права и нести обязанности) и гражданской дееспособностью (спо­собностью своими действиями приобретать и осуществлять граждан­ские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. По общему правилу, полную дееспособность граждане приобретают по достижении ими восемнадцатилетнего воз­раста. Возможно приобретение полной дееспособности и до достиже­ния указанного возраста путем вступления в брак и эмансипации. Дее­способность малолетних (несовершеннолетних, не достигших четыр­надцати лет) носит исключительный характер, поскольку большинство сделок за них осуществляют законные представители. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет носит частичный ха­рактер, поскольку они имеют право совершать некоторые категории сделок самостоятельно, а остальные - с письменного согласия закон­ных представителей. Признание гражданина недееспособным и огра­ничение дееспособности гражданина возможно только по решению су­да. Над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека, а над гражданином, ограниченным в дееспособности - попечи­тельство. Гражданин может быть решением суда признан безвестно от­сутствующим и объявлен умершим. Гражданин отвечает по своим обя­зательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое взыскание не может быть обращено в соответ­ствии с гражданско-процессуальным законодательством.

Предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется индивидуальным предпринимате­лем с момента его государственной регистрации. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства также признается индивидуальным предпри­нимателем. Индивидуальный предприниматель, а также крестьянское (фермерское) хозяйство могут быть признаны несостоятельными (бан­кротами), и к ним применяются предусмотренные законодательством процедуры банкротства.

3.2. Юридические лица

Юридическое лицо - это организация, которая имеет в собствен­ности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособ­ленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имущест­вом, может от своего имени приобретать и осуществлять имуществен­ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть ист­цом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоя­тельный баланс или смету, в которых указывается принадлежащее им имущество. От имени юридического лица права и обязанности приоб­ретают его органы, которые могут быть единоличными и коллегиаль­ными. Юридические лица могут иметь обособленные подразделения, именуемые представительствами и филиалами.

Юридическое лицо считается созданным после его государствен­ной регистрации. Реорганизация юридического лица представляет со­бой прекращение юридического лица с правопреемством, т.е. с пере­ходом их прав и обязанностей к другим юридическим лицам. Видами реорганизации являются слияние, присоединение, разделение, выделе­ние, преобразование. Ликвидация юридического лица - это его пре­кращение без правопреемства. Особым случаем ликвидации юридиче­ского лица является банкротство. Процедурами банкротства являются наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурс­ное производство и мировое соглашение.

В зависимости от цели деятельности юридического лица выделяют коммерческие и некоммерческие организации. Основной целью дея­тельности коммерческих организаций является извлечение прибыли и распределение ее среди участников. Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяют полученную прибыль между участниками. Коммерческими организа­циями являются хозяйственные товарищества и общества (полные то­варищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответст­венностью, общества с дополнительной ответственностью, акционер­ные общества - открытые и закрытые), производственные кооперати­вы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Не­коммерческими организациями являются потребительские кооперати­вы, общественные и религиозные организации, фонды, учреждения, ассоциации и союзы, некоммерческие партнерства, автономные не­коммерческие организации и другие.

3.3. Публичные образования

Публичные образования (государство и муниципальные образова­ния) выступают как участники гражданских правоотношений на рав­ных началах с гражданами и юридическими лицами. Гражданская пра­воспособность Российской Федерации, субъектов Российской Федера­ции и муниципальных образований приравнивается, за установленны­ми законом исключениями, к правоспособности юридических лиц. Го­сударственное и муниципальное имущество подразделяется на распре­деленное (переданное унитарным предприятиям и учреждениям) и не­распределенное (казну).

Земельные правоотношения можно классифицировать по различным признакам. Но главные из них - это отношения по собст­венности на землю и отношения по пользованию землей. По своему содержанию они могут быть имущественными (земля - объект сделок) и неимущественными (управленческие, надзорные, охранительные и др.).

Являясь классическими элементами правоотношений, элементы земельных правоотношений имеют некоторые специфиче­ские особенности, которые связаны с частной собственностью на зем­лю и гражданским оборотом земель.

С многообразием форм собственности на землю связаны и право­вые основания возникновения и прекращения земельных правоотно­шений. Помимо административных актов, в качестве оснований воз­никновения, изменения и прекращения земельных правоотношений выступают также сделки с землей (купля-продажа, дарение, аренда, ипотека и др.).

Земля как объект отношений имеет двойственный характер: она может выступать, с одной стороны, как недвижимое имущество (при совершении сделок, например), с другой, как природное тело (объект природы), выступая при этом в качестве средства производства. В свя­зи с этим земельные отношения могут регулироваться как нормами зе­мельного права, так и нормами гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 5 Земельного кодекса РФ, участниками земельных правоотношений являются:

• 1. Российская Федерация;
• 2. субъекты Российской Федерации;
• 3. муниципальные образования;
• 4. юридические лица;
• 5. граждане.

Все они могут иметь различные права и обязанности, связанные с владением, использованием и распоряжением участками. Субъекты земельных правоотношений способны приобретать специальные наименования. Они могут являться собственниками, владельцами, пользователями или арендаторами участков.

Органы государственной власти как субъекты земельных отношений

Российская Федерация является участником земельных отношений, поскольку она обладает государственным суверенитетом, как неотъемлемым элементом международной правосубъектности страны. Эта высшая власть осуществляется соответствующими органами в законодательной, исполнительной и судебной сферах.

Субъекты РФ могут выступать участниками земельных отношений, поскольку земли могут находиться как в федеральной собственности, так и в собственности регионов. Российская Федерация и субъекты РФ обладают точно такими же правомочиями, как и другие собственники земли. Они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своими участками.

К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

• 1. определение основ федеральной политики в области регулирования земельных правоотношений;
• 2. установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;
• 3. государственное управление в области мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства;
• 4. установление порядка резервирования земель, изъятия участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
• 5. резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;
• 6. разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;
• 7. иные полномочия, отнесенные к ведению Российской Федерации Конституцией РФ, Земельным кодексом, федеральными законами.

В полномочия субъектов Федерации входят:

• 1. резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд регионов России;
• 2. разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Федерации;
• 3. иные полномочия, не отнесенные к ведению России или органов местного самоуправления.

Муниципалитеты как субъекты земельных отношений

Земли могут находиться и в собственности муниципальных образований, поэтому они также выступают в качестве субъектов земельных отношений. Органы местного самоуправления наделены полномочиями в сфере регулирования земельных отношений.

Муниципалитеты являются субъектами земельных отношений обычно при управлении рациональным использованием и охраной земель, находящихся как в публичной, так и в частной собственности.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся:

• 1. резервирование земель;
• 2. изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;
• 3. установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, с учетом требований законодательства Российской Федерации;
• 4. разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;
• 5. иные полномочия, решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Граждане и юридические лица как субъекты земельных отношений

С учетом происходящих в России политических и экономических преобразований земельное законодательство развивается по пути максимального расширения круга физических и юридических лиц, которые могут являться собственниками, пользователями или арендаторами участков.

Признавая права иностранцев, лиц без гражданства и организаций, зарегистрированных в других странах, быть участниками земельных правоотношений в России, некоторые федеральные законы все же содержат ряд ограничений. Например, иностранцы не могут приобретать в собственность участки, находящиеся в пределах приграничных территорий, а также земли сельскохозяйственного назначения.

Если российским гражданам в случаях, предусмотренных законом, земельные участки могут предоставляться бесплатно из государственной и муниципальной собственности, то иностранным гражданам и юридическим лицам - только за плату.

Земельный кодекс закрепляет ряд специальных правовых понятий, обозначающих отдельные категории субъектов земельных правоотношений. Закрепление таких понятий необходимо, так как с точки зрения гражданского права некоторым из них придается иной смысл.

Собственниками участков могут быть любые участники земельных правоотношений: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица.

Землепользователи - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Согласно статье 20 Земельного кодекса РФ, участки предоставляются в бессрочное пользование государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставлялись до введения в действие нынешнего Земельного кодекса РФ.

Субъектам земельных правоотношений недостаточно обладать лишь потенциальным правом участвовать в таких отношениях. Они должны иметь правовую дееспособность, а в ряде случаев - соответствовать определенным требованиям. Например, пользоваться землями обороны могут только организации, обеспечивающие деятельность Вооруженных Сил России, а дачными участками - члены садоводческих товариществ.

Правоотношение есть одна из форм проявления права, наряду с правовой концепцией и нормой права. Любое пра­воотношение представляет собой норму права в действии, динамику ее реализации в повседневной жизни, на практике.

В теории права под правоотношением 1 понимают обще­ственное отношение, урегулированное нормами права, участники которого имеют соответствующие субъектив­ные права и юридические обязанности 2 . Соответственно, земельное правоотношение можно определить как урегу­лированное нормами земельного и других отраслей пра­ва общественное отношение, складывающееся по поводу охраны и использования земель как природного ресурса и средства производства.

По мнению О.И. Крассова, земельные правоотношения представляют собой общественные земельные отноше­ния, урегулированные нормами земельного права, ко­торые возникают, существуют и прекращаются в соот­ветствии с требованиями и по основаниям, предусмот­ренным земельным законодательством 3 .

Для любого правоотношения, в том числе и земельного, характерны следующие признаки (см. сноски 1, 4):

1. это общественное отношение, которое обозначает собой юридическую связь между социальными субъектами;
2. оно возникает на основе норм права (общие требования правовых норм индивидуализируются применительно к субъектам и реальным ситуациям, в которых они на­ходятся);
3. это связь между лицами посредством субъективных прав и юридических обязанностей;
4. это волевое отношение, ибо для его возникновения необ­ходима воля его участников (как минимум хотя бы с од­ной стороны);
5. это отношение, охраняемое государством и составляю­щее основу государственного принуждения.

Любое правоотношение имеет внутреннюю структуру и состоит из следующих элементов: субъект, объект исодержа­ние правоотношения как совокупность прав и обязанностей участников этого отношения.

Земельные правоотношения, как и другие виды право­отношений, можно разделить по следующим классификаци­онным основаниям:

а) по характеру содержания правоотношения (по функ­циональной роли) - на общерегулятивные, регулятив­ные и охранительные;

б) по степени конкретизации (определенности) субъектов (сторон) правоотношения - на абсолютные и относи­тельные;

в) по характеру регулирования отношений - на материальные и процессуальные и т.д.

К регулятивным земельным отношения относятся от­ношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в со­вершении участниками данных отношений позитивных дей­ствий. Как правило, на практике возникают именно такие от­ношения (изъятие земельного участка у собственника для го­сударственных или муниципальных нужд, заключение дого­вора аренды земли и т.д.).

Напротив, охранительные земельные правоотношения реализуются при применении юридической ответственно­сти и возникают в связи с совершенными правонарушения­ми, либо с наличием угрозы их совершения. Так, самоволь­ное снятие или перемещение плодородного слоя почвы, уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча зе­мель в результате нарушения правил обращения с пестици­дами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должно­стных лиц и юридических лиц в соответствии со ст. 8.6. Ко­декса РФ об административных правонарушениях (далее -КоАП РФ).

Абсолютные правоотношения - это те, в которых оп­ределена только одна сторона - носитель субъективного права. На другом полюсе правоотношения нет персональ­но-определенного субъекта, носителя юридической обязан­ности. Один субъект наделяется субъективным правом, ос­тальные же субъекты обязаны не нарушать это субъектив­ное право. Примером абсолютного отношения является правоотношение, возникающее в связи с реализацией субъ­ектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему собственностью, в том числе и земельной, при этом все ос­тальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомо­чия, если их реализация не выходит за рамки закона.

Относительные правоотношения - это такие правоот­ношения, в которых обе стороны персонально определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения мо­гут служить правоотношения, связанные с различными сдел­ками, предусмотренными нормами гражданского права, с учетом норм земельного права. Так, в соответствии с догово­ром купли-продажи между продавцом земельного участка и его покупателем возникают конкретные, относительные пра­воотношения.

Материальные земельные правоотношения устанавли­вают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, складывающиеся по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. Например, право на залог земельного участка; право на само­стоятельное хозяйствование на земле; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю; права продавать, пе­редавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки; обязанность в срок уплачивать земельный налог и т.д.

В отличии от материальных, земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осущест­вления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотно­шения, а способ их реализации. Например, порядок оформ­ления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

В зависимости от целевого назначения земель, различа­ют следующие виды земельных отношений:

• отношения по использованию земель сельскохозяйст­венного назначения;
• отношения по использованию земель поселений;
• отношения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфор­матики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения;
• отношения по использованию земель особо охраняемых территорий;
• отношения по использованию земель лесного фонда;
• отношения по использованию земель водного фонда;
• отношения по использованию земель запаса.

Классифицируются земельные отношения и в зависимо­ сти от своего содержания. По этому признаку выделяют:

1. Земельные правоотношения в сфере собственности на землю, имеющие принципиальное значение. Возмож­ность существования, наряду с государственной и муни­ципальной, частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, осо­бенности правового режима соответствующих земельных
   участков.
2. Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, не яв­ляющихся собственниками земельных участков. Эта группа земельных отношений, в свою очередь, делится на две подгруппы: правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательст­венный характер.

К вещным правам относятся закрепленные в главе IV действующего Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоян­ного (бессрочного) пользования земельным участком и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сер­витут). Следует подчеркнуть, что перечисленные вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собствен­никами земельного участка.

К числу правоотношений, имеющих обязательственный характер, относятся правоотношения, возникающие в резуль­тате совершения договоров ренты и пожизненного содержа­ния с иждивением; временного (срочного) пользования, арен­ды; безвозмездного срочного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки).

Особо следует выделить вид правоотношений, возни­кающих в связи с осуществлением права общего пользования землей. В соответствии со ст. 262 ГК РФ, граждане имеют пра­во свободно, без каких-либо разрешений находиться на не за­крытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и ис­пользовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 3. 3емельные правоотношения в сфере управления использо­ванием земель и их охраны.

Независимо от того, находится ли земля в частной, госу­дарственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов госу­дарственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав Земельного фонда России, ис­ходя из общегосударственных интересов.

В зависимости от управленческих функций эти право­отношения, в свою очередь, делятся на различные виды и подвиды. Так, выделяют правоотношения, связанные с веде­нием Государственного земельного кадастра, наблюдением за состоянием земель (мониторинга земель), контролем за ис­пользованием и охраной земель, планирования в области ох­раны и использования земель, предоставления и изъятия зе­мель, осуществлением землеустройства.

Кроме того, в зависимости от уровня управления данная группа земельных отношений подразделяется на правоотношения общего управления в области использования и охраны земель, осуществляемого органами государственной власти общей компетенции и органами местного самоуправления, правоотношения специального управления, которое осущест­вляют органы государственной власти специальной компе­тенции, и правоотношения ведомственного управления, осу­ществляемого иными органами государственной власти в пределах их компетенции.

4. Охранительные земельные правоотношения, обеспечи­вающие охрану права собственности и иных прав на зе­мельный участок, а также сохранность земли как при­родного объекта и ресурса. Данные отношения прояв­ляются в регулировании порядка использования и охра­ны земель путем закрепления в законе прав и обязанно­стей лиц, использующих землю, в установлении ограни­чений прав на землю, в применении наказаний к право­нарушителю: мер дисциплинарной, административной, уголовной и гражданско-правовой ответственности за нарушения земельного законодательства. По мнению В.В. Петрова 1 , земельные правоотношения в области использования земли имеют производный характер от отношений земельной собственности. По признаку произ-водности от права собственности на землю они подразделяют­ся на отношения непосредственного и производного пользо­вания землей. Отношения непосредственного пользования имеют место, когда использование земельного участка осуществляют юридические лица, граждане, коллективы граждан, имеющие землю на праве частной или общей собственности.

В том случае, когда использование земли осуществляют землепользователи, арендаторы, отношения по использова­нию земли являются производными. По степени производности от права собственности на землю производные земельные от­ношения могут быть первичными и вторичными.

При первичном производном отношении земельный участок предоставляется в пользование собственником земли в установленном законом порядке. Если предоставляемый для использования земельный участок является государственной или муниципальной собственностью, его предоставление осуществляет соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. В отличие от первично­го, вторичное пользование является производным от права первичного пользования. Примером вторичного отношения по пользованию землей служит отношение по использованию служебного земельного надела, предоставляемого работнику решением администрации предприятия, учреждения, орга­низации из земель, находящихся в их пользовании.

Е.В. Сырых 1 , классифицируя земельные отношения, вы­деляет четыре группы таких отношений.

1. Публичные земельные отношения, которые возникают между обществом, управомоченным на то, чтобы земли использовались и охранялись как основа жизни и дея­тельности народов, и гражданами, осуществляющими общее землепользование. При этом под общим земле­пользованием автор понимает использование и охрану земли как одной из важнейших составляющих среды
   обитания человека.
2. Частные земельные отношения, возникающие между обществом, управомоченным на то, чтобы земли исполь­зовались и охранялись как основа жизни и деятельности народов, и гражданами или юридическими лицами, ис­пользующими и охраняющими землю при осуществле­нии на ней хозяйственной деятельности.
3. Управленческие отношения, связанные с землей.
4. Имущественные отношения, связанные с землей, кото­рые возникают, прежде всего, в связи с приобретением прав на земельные участки для их хозяйственного ис­пользования.

По степени взаимной обязанности земельные отношения делятся на отношения равноправия (партнерские отношения) и отношения подчиненности одной стороны другой 1 .

Равноправные земельные отношения возникают между теми или иными гражданами и/или юридическими лицами-пользователями земли (например, согласование между сосе­дями порядка использования смежных участков осуществля­ется путем свободной договоренности). При отношениях под­чиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования на землю. В этих отношениях зачастую од­ной из сторон является орган управления, управомоченный по закону давать те или иные указанию обладателю прав на землю, добиваться от него тех или иных действий и т.д.