Владельцы квартир в многоквартирных домах часто бывают недовольны тем, что в их доме находится магазин, офис или иное нежилое помещение. Одним из способов борьбы с такими нежилыми помещениями является подача иска в суд о признании недействительным решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Жильцы дома часто указывают на то, что:
согласия на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку переведенной в нежилое помещение квартиры;
присоединение к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома, а под этим, как правило, понимается оборудование отдельного входа
они не давали.
20 января 2015г Московским городским судом (кассационная инстанция) был рассмотрен иск о признании недействительным распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое (Определение от 20 января 2015 г. N 4г/1-56). Истец , физическое лицо – владелец квартиры в многоквартирном доме, основывал свой иск на аргументах указанных выше.
Суд отказал истцу в удовлетворении его требований по следующим основаниям:
Использование придомового земельного участка под дорожку до пешеходного тротуара не нарушает прав жильцов , так как право собственности на земельный участок не зарегистрировано , соответственно в данном случае отсутствует факт использования общего имущества жильцов дома .
Довод истца о том, что он не давал согласия на перевод жилого в нежилое помещение , верно отклонен судом, так как ДЖП и ЖФ г. Москвы самостоятельно принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое . При этом получение согласия собственников помещений, расположенных непосредственно над квартирой, действующим законодательством не предусмотрено, они должны быть лишь уведомлены о принятом решении.р
Довод истца о том, что разрешение на обустройство отдельного входа получено без согласия других сособственников дома, признан несостоятельным, так как ответчиком представлена выписка из решения общего собрания собственников, которая свидетельствует о принятии решения о передаче ему части общего имущества дома для выполнения работ в соответствии с проектом переустройства .

В другом деле предприниматель был не согласен с отказом Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в переводе квартиры в нежилое помещение . В свою очередь Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы считал, что он не может принять решение о переводе жилого в нежилое помещение в связи с тем, что советом депутатов муниципального собрания отказано в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Суд посчитал решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обоснованным, так как в силу пункта 5.7.4. Регламента подготовки уведомления о переводе (отказе в переводе), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 года №382-ПП, одним из оснований для отказа является отрицательное заключение органа исполнительной власти города Москвы, городской организации.
Но стоит отметить, что совет депутатов муниципального собрания при отказе в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое , должен такой отказ мотивировать. В данном случае мотивом послужили обращения жителей многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение, о несогласии с передачей части общего имущества дома (подоконная часть фасада до уровня пола) для устройства отдельного входа заинтересованному лицу (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2015 г. N 09АП-5381/2015).

В последнем споре предприниматель доказал, что отказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения является недействительным .
Судом было установлено, что предприниматель, являясь собственником жилого помещения , обратился в Департамент с заявлением о рассмотрении вопроса о переводе помещения в нежилое в целях использования в качестве салона-магазина непродовольственных товаров.
При этом Департамент отказал предпринимателю в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче , сославшись на отсутствие информации о согласовании советом депутатов муниципального собрания проекта решения о переводе .
Суд исходил из отсутствия у Департамента правовых оснований для отказа предпринимателю в оказании государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе жилого помещения в нежилое .
Суд указал, что законодательством установлено: если в установленный срок с момента поступления документов на рассмотрение совета депутатов в Департамент не поступит решение по вопросу согласования проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое, то такой проект считается согласованным .
Доводы кассационной жалобы о том, что предприниматель повторно обратился в службу «одного окна» с заявлением о предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое , и в последующем отозвал свое повторное заявление, что, по мнению Департамента, свидетельствует об отказе от оказания услуги , был отклонен судом (Постановление АСМО от 20 марта 2015 г. по делу N А40-62879/14).

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Фролова Юлия Сергеевна

студентка 4 курса, Юридический институт ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК», г. Орел

Мельников Николай Николаевич

научный руководитель, кандидат юридических наук,

доцент кафедры «Гражданское право и процесс»,

Юридический институт ФГБОУ ВПО

«Госуниверситет-УНПК», г. Орел

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Из данного правила ЖК РФ предусматривает одно исключение: допускается осществление в жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В литературе подчеркивалось, что для осуществления предпринимательской деятельности гораздо удобнее и выгоднее использовать помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах, чем брать в аренду дорогостоящие офисы в бизнес-центрах . Для того чтобы такая деятельность осуществлялась на законных основаниях, соответствующее помещение необходимо перевести из жилого фонда в нежилой.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое (или, наоборот, из нежилого помещения в жилое, что также зачастую встречается на практике) регулируется главой 3 ЖК РФ. Перевод допускается при соблюдении ряда условий, одним из которых является обеспечение технической возможности оборудования доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. На практике это выражается, прежде всего, в необходимости устройства отдельного входа в соответствующее помещение. В случае нахождения переводимого помещения в многоквартирном доме, необходимо учитывать положения ст. 36, 40 ЖК РФ, согласно которым уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. При обустройстве отдельного входа в переводимое помещение решается вопрос о порядке использования земельного участка, для чего может потребоваться упомянутое выше согласие собственников. Судебная практика в данном случае исходит из следующего: если земельный участок не сформирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.12.2004 № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ, 03.01.2005. № 1. Ст. 15), согласие собственников помещений на использование участка не требуется, поскольку он не входит в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, а значит их права при проведении работ по оборудованию отдельного входа в переводимое жилое помещение не нарушаются (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 № 80‑В09‑26). В остальных случаях согласие собственников помещений на использование земельного участка необходимо, так как участок согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников многоквартирного дома, а в результате оборудования отдельного входа режим пользования такого земельного участка изменяется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.06 2010 по делу № А11‑12777/2009).

Не требуется согласие собственников, если при переводе жилого помещения в нежилое не затрагиваются несущие конструкции, а также не происходит уменьшение размера общего имущества (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 12.02.2010 по делу № А29‑3219/2009). Согласия собственников смежных жилых помещений для перевода также получать не нужно; они должны быть лишь уведомлены о соответствующем решении (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2010 по делу № А12‑16545/2008; Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143-А02‑22)).

Порядок осуществления перевода регламентируется ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Ст. 23 ЖК РФ предусматривает перечень документов, необходимых для представления в уполномоченный орган для осуществления перевода. Этот перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. На практике органы местного самоуправления зачастую злоупотребляют своими полномочиями, требуя совершить не предусмотренные законом действия либо представить дополнительные документы. Необходимо отметить, что муниципалитет не вправе возлагать на лиц, осуществляющих перевод жилых помещений в нежилые, дополнительные (не предусмотренные законом) обязанности. Например, произвести инвестиционные вложения на восстановление жилищного фонда города (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 08.08.2008 г. по делу № А31‑5840/2007‑28). Вместе с тем, в ряде случаев, могут потребоваться разрешительные документы уполномоченных органов. Так, например, при переводе помещения, которое относится к объектам культурного или исторического наследия, требуется согласование проекта переустройства с органом по охране таких объектов (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.09.2010 № Ф03‑6355/2010). Если же ввиду специфики деятельности требуется оборудование автостоянки, то необходимо разрешение ГИБДД (Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).

С заявлением о переводе вправе обращаться собственник переводимого помещения или уполномоченное им лицо. Субъект, владеющий помещением на законном основании, но не являющейся собственником и неуполномоченный им на совершение подобных действий, не может обращаться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. С заявлением о переводе нежилого помещения в жилое также невправе обращаться учреждение, которое владеет таким помещением на праве оперативного управления (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.05.2010 № Ф03‑2872/2010).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается по результатам рассмотрения заявления уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч.3 ст. 23 ЖК РФ). Орган местного самоуправления не вправе выходить за пределы установленного ЖК РФ срока (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2006 по делу №Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).

В случае необходимости проведения работ по переустройству или перепланировке переводимого помещения, уполномоченный орган в документе, подтверждающем принятие решения о переводе, обязан указать требование об их проведении (ст. 23 ЖК РФ). При этом не исключается возможность проведения работ по переустройству или перепланировке помещения еще до принятия органом местного самоуправления решения о переводе. Однако проект переустройства должен быть согласован с уполномоченным органом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2007 № Ф04‑8302/2007(40655‑А27‑31)).

При разработке проекта переустройства и перепланировки необходимо учитывать Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (Российская газета. – 23.10.2003. ‑ № 214). Например, требования п. 4.2.4.9 Правил о недопустимости расширения и пробивки проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. В противном случае в переводе может быть отказано (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.05.2010 № ВАС‑6391/10).

Основания для отказа в переводе предусмотрены ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 23 ЖК РФ. При этом не допускается отказ под условием совершения дополнительных действий, например: предоставить заключение государственной экспертизы по проекту; получить в администрации города распоряжение о разрешении реконструкции помещения под офис (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А33‑16206/2009).

Отказ в переводе может быть обжалован заявителем в судебном порядке. В случае признания решения органа местного самоуправления незаконным, суд должен обязать администрацию принять решение о переводе (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2007 № Ф03‑А51/07‑1/5290).

В заключении хотелось бы отметить следующее: споры, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, широко распространены в судебной практике. Как справедливо отмечается в литературе, все это свидетельствует о несовершенстве законодательства в данной сфере . Законодателю необходимо обратить внимание на данную проблему и усовершенствовать нормы с целью более детальной регламентации и упрощения процедуры перевода. Таким образом, на наш взгляд, число споров будет сокращено.

Список литературы:

1. Макеев П. В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. – 2009. – № 12. – С. 67‑74.

2. Шевчук Д. А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой. // Право и экономика. – 2009. – № 9. – C. 14‑16.

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 18-КГ15-206 Суд отменил принятые ранее судебные акты и направил на новое рассмотрение дело о переводе жилого помещения в нежилое, поскольку обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если перепланировка помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Горохова Б.А., Вавилычевой Т.Ю.

рассмотрела в судебном заседании 17 ноября 2015 г. по кассационной жалобе департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. дело по иску Визир Л.Ю. к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" о переводе жилого помещения в нежилое.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Визир Л.Ю. обратилась в суд с иском к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" о переводе жилого помещения в нежилое.

В обоснование своих требований истец указала на то, что ей на праве собственности принадлежит квартира N ..., общей площадью... кв. м., расположенная на первом этаже многоквартирного дома по адресу: ..., ...

Поскольку данная квартира не используется для проживания, в ней никто не зарегистрирован, истец без согласования с органом местного самоуправления произвела её перепланировку для использования как нежилого помещения, в результате чего изменилось назначение помещения, а так же его площадь. Визир Л.Ю. ссылалась на то, что переоборудованная квартира с частичной перепланировкой, имеющая отдельный вход, не нарушает несущую способность существующих конструкций жилого дома, не загрязняет окружающую среду вредными выбросами. Однако, в переводе данного помещения в нежилое департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ей отказано без объяснения причин.

В связи с этим истец просила сохранить квартиру... дома... по улице... районе города..., общей площадью... кв. м, в перепланированном состоянии, признать эту квартиру нежилым помещением, внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида помещения, его площади, назначения, а также внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировать за ней право собственности на данное нежилое помещение.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. иск Визир Л.Ю. удовлетворён.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении иска.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 августа 2015 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьёй 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Как усматривается из материалов дела, Визир Л.Ю. является собственником жилого помещения - квартиры, общей площадью... кв. м., расположенной по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии... N ... от 21 мая 2014 г.

Визир Л.Ю. обратилась в администрацию Адлерского района города Сочи с заявлением о переводе вышеназванного жилого помещения в нежилое помещение (офис), представив соответствующие документы.

Письмом исполняющего обязанности главы администрации Адлерского внутригородского района города Сочи от 10 декабря 2014 г. Визир Л.Ю. предложено обратиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с соответствующим заявлением и документами, указанными в Положении о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и многоквартирных домах и перевода нежилых зданий в жилые и нежилых домов в нежилые здания на территории города Сочи, утверждённом постановлением администрации города Сочи от 27 июня 2013 г. N 1366.

Согласно Положению о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и многоквартирных домах и перевода нежилых зданий в жилые и нежилых домов в нежилые здания на территории города Сочи, утверждённому постановлением администрации города Сочи от 27 июня 2013 г. N 1366 (далее - Положение), для согласования перевода квартиры истца в нежилое помещение ей необходимо представить соответствующее заявление с приложением ряда документов, в том числе: письменное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (в связи с устройством отдельного входа); заключение проектной организации, согласованное с управляющей организацией (при установке, замене или переносе инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения).

Удовлетворяя заявление Визир Л.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переоборудование квартиры истца произведены в соответствии со СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Перепланировка квартиры истца не препятствует владельцам соседних жилых квартир в пользовании своими помещениями, не затрагивает конструктивные характеристики жилого дома, не нарушает законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. На основании указанных обстоятельств суд пришёл к выводу о возможности сохранения квартиры истца в перепланированном состоянии.

Исходя из того, что квартира Визир Л.Ю. расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома, и сославшись на положения частей 1 и 3 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о возможности признания этой квартиры нежилым помещением.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает выводы судов основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того при разрешении спора судом не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, что привело к вынесению незаконного решения.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя их приведённых положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно представленным Визир Л.Ю. в суд техническому паспорту жилого помещения от 26 ноября 2014 г., кадастровому паспорту помещения от 18 января 2013 г., эскизному проекту переоборудуемой квартиры, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Проект Адлер Строй" от 2014 г., заключению судебной строительно-технической экспертизы от 26 декабря 2014 г., проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Проект Адлер Строй", при переустройстве квартиры в нежилое помещение был разобран дверной блок и подоконная часть между помещением N 1, площадью 15,9 кв. м, и лоджией, лоджия утеплена, в ней установлена батарея центрального отопления, в результате образовано новое помещение площадью 23,4 кв. м.; в помещении N 2 во внешнем ограждении устроен оконно-дверной витраж; со стороны главного фасада выстроено крыльцо площадью 26,3 кв. с лестницей. В результате переустройства изменилась общая площадь помещения - она увеличилась с... кв. м, до... кв. м., площадь балконов и террас увеличилась с... кв. м, до... кв. м. Дополнительный вход в помещение выходит непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Кроме того, при обустройстве террасы площадью... кв. м, и отдельного входа возникла необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В связи с чем исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации произведенная истцом перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении Визир Л.Ю. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было.

Кроме того, ответчиком по делу выступала не администрация города Сочи - орган местного самоуправления, а филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" - орган, осуществляющий технический учёт и техническую инвентаризацию зданий, сооружений, помещений и их комплексов.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Таким образом, филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" не является по настоящему делу надлежащим ответчиком. В силу части первой статьи 41, абзаца второго части третьей статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. В случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

Непривлечение судом к участию в деле органа местного самоуправления является существенным нарушением норм процессуального права и привело к вынесению незаконного решения.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учётом всех установленных по настоящему делу обстоятельств и с соблюдением требований материального и процессуального закона разрешить возникший спор. Суду следует также проверить, кто в настоящее время является собственником спорного помещения, поскольку при рассмотрении дела в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации поступили заявления гражданина Зейтуняна Л.А., который, по его утверждению, по договору купли продажи от 30 октября 2015 г. приобрёл это помещение в собственность.

Руководствуясь статьями 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обзор документа

Гражданка обратилась в суд с целью перевести жилое помещение в нежилое.

Как указала истица, она сделала перепланировку жилого помещения для использования как нежилого.

Помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома и имеет отдельный вход. Перепланировкой несущая способность имеющихся конструкций здания не нарушена.

Суды двух инстанций поддержали позицию истицы.

При этом они исходили из того, что проведенная перепланировка не препятствует владельцам соседних квартир в пользовании своими помещениями, не затрагивает конструктивные характеристики дома, не нарушает интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение, пояснив следующее.

В силу ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т. ч. земельный участок, на котором он расположен.

Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно путем его реконструкции только с согласия всех таких собственников.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества дома, требуется получить данное согласие.

Таким образом, обязательное условие перевода жилого помещения в нежилое - наличие согласия всех собственников помещений в доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества либо передачи при этом части общей земли.

В рассматриваемом случае в результате переустройства квартиры изменилась ее общая площадь. Дополнительный вход оборудован таким образом, что он выходит на участок, на котором расположен многоквартирный дом.

При обустройстве отдельного входа в помещение была разрушена часть внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

Т. е. спорная перепланировка обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Кроме того, при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использовать землю, которая также относится к общему имуществу собственников.

Следовательно, на данную перепланировку требовалось получить согласие всех собственников.