Любой договор, рукописный или составленный на официальном бланке, имеет юридическую силу, если он правильно составлен и подписан всеми сторонами отношений. Все эти правила относятся и к заключению соглашения по и к оформлению его и изменений. Продуманный, подробный договор регламентирует возможные ситуации между владельцем жилья и квартиросъемщиком, включая внесение изменений и продление срока действия документа.
Попробуем разобраться и в доступной форме объяснить, где находятся «подводные камни» соглашений найма жилья и дополнений к договору.
В каких ситуациях нужна регистрация соглашения коммерческого найма жилой недвижимости
Договоры, регламентирующие взаимные обязательства собственника и арендатора, делятся на три вида:
Исключительно долгосрочные соглашения между арендодателем и квартиросъемщиком, подлежат регистрации в государственном реестре недвижимости (п. 2, ст. 651 ГП РФ). Все остальные договоры аренды жилья, считаются заключенными без внесения изменения в реестр.
Следует обратить внимание: Срок действия арендного соглашения, определенный с первого числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года будет расцениваться, как один год (информационное письмо № 3 ВАС № 66). Например, срок договора от 01.02.16г. до 31.01.17г. будет считаться, как один год, и документ подлежит регистрации.
Суммарный промежуток действия договора и дополнительного соглашения превышающий один год, подразумевает переход отношений в разряд долгосрочных. Чтобы не ставить отметку обременения достаточно заключить новое соглашение, со сроком действия одиннадцать месяцев.
Пролонгация взаимных обязательств арендодателя и квартиросъемщика может выглядеть, как дополнение к ранее подписанному документу или как заново заключенное соглашение сторон. Прописанный в договоре пункт автоматической пролонгации, следует считать продлением отношений до пяти лет. В ситуации, без внесения изменений условий такого договора, можно не заключать дополнительного соглашения о продлении срока.
Если Вы, являясь арендатором жилья, хотите изменить некоторые пункты найма, например: увеличить количество жильцов в квартире, а арендодатель не согласен, и найти компромисс не получилось, то действие соглашения прекращается по истечении срока указанного в документе. Собственник или лицо, действующее от его имени, по доверенности, об изменении условий аренды должны предупреждать противоположную сторону заблаговременно.
Полезно знать: стоимость, указанная в документе не может быть изменена до окончания срока действия соглашения. Если собственник жилья, по каким то, причинам указал заниженную стоимость аренды помещения, то при взыскании с нанимателя задолженности, будет учитываться цена, указанная в документе.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды
Зафиксированный в государственном реестре документ подразумевает регистрацию всех своих дополнительных соглашений, продлений, изменений, заключения договора субаренды. Если соглашение сторон заверяется у нотариуса, то и все дополнения к нему фиксируются тем же образом. Договор без регистрации предполагает для своих пролонгаций и изменений условий простую письменную форму.
Любые дополнительные соглашения к договору коммерческого найма: пролонгация, изменение стоимости, смена условий, возможность субаренды можно оформить в новом документе . Он будет иметь законную силу при составлении его, с соблюдением норм Гражданского права РФ, и подписании документа обеими сторонами.
Для правильного оформления дополнительного соглашения к Договору найма требуется:
Стоит учитывать: Приоритет продления взаимных обязательств собственника и арендатора, срок действия которого от одного года и более, имеет действующий наниматель, если он исправно выполнял обязательства по заключенному соглашению сторон.
Это означает: если Вы являетесь арендатором жилплощади по долгосрочному договору найма, то по окончании его срока, именно у Вас будет преимущественное право на подписание нового соглашения. Если собственник, предупредив нанимателя о своем не желании в ближайший год сдавать жильё, и вопреки заявлениям, сдал его другому лицу, то прежний арендатор может оспорить в суде действие нового договора, признать его не действительным и потребовать возмещения понесенных убытков.
Практика показывает, что подробно перечисленные и указанные возможные ситуации отношений сторон, в договоре и в дополнениях к нему исключают двоякое толкование условий соглашения в суде. Арендодатель будет спокойно себя чувствовать, если будет точно знать, что за все неприятности, которые могут случиться с его недвижимостью по вине квартиросъемщика, будет отвечать виновная сторона. Арендатор, регулярно внося оплату за проживание и выполняя все прописанные условия договора, будет уверен, что оплата жилья неожиданно не вырастет, а срок соглашения случайно не прекратиться.
На видео ниже раскрываются нюансы составления договора найма.В какой форме лучше его заключить и почему не стоит делать это устно?
, , 674 ГК РФ .
Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика :
Наиболее подходящей формой извещения арендатора является письменная форма, поскольку с её помощью легко доказать факт выполнения своих обязанностей арендодателем.
Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.
Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:
При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, в Росреестре.
Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт .
Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:
Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.
Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.
Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.
А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.
Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств . Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.
Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.
Если основной договор удостоверялся у нотариуса, завершение его действия также нужно удостоверить нотариально.
Подробнее о вы можете узнать из другой нашей статьи.
Можно оформить новый договор. Это целесообразно в том случае, когда у сторон изменились приоритеты, и они желают внести существенные изменения. Однако это не обязательно.
Изменения можно вносить составлением приложения к основному договору (). В этом случае указывают, какой пункт изменяется, и какие положения вносятся в текст.
Существенной разницы между пролонгацией документа и составлением нового нет. Однако, новый договор, составленный по установленным правилам, будет обладать неоспоримой юридической силой, и базироваться на более стабильных правовых основаниях. Нужно закрыть все правовые вопросы, которые могут возникнуть впоследствии.
Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.
В первом случае договор составляется снова , при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.
Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.
Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.
При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора .
Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации , иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.
Когда аренда осуществляется между физическими лицами , им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом .
Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом , иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.
Если арендатор , муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:
Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды
. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).
Заявление можно передать:
После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их .
Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.
По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях .
Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах , могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.
Образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.
Если в продлении отказано
, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.
Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности .
В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года , после чего последствия договора утрачивают силу.
В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор . Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.
Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.
Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора , но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано .
Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке , основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.
Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства , а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.
Рассмотрим случай из судебной практики.
Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.
С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.
Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы . По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.
Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.
В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат . Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.
Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой , исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.
При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.
Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении . Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.
В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон
.
Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы .
Выберите приемлемый для вас порядок действий , и не допускайте ошибок и промахов.
Соглашение сторон по аренде помещения, созданное на срок до 1 года, не требует регистрации. Продление договора аренды происходит без дополнительных бумаг. Достаточно согласия обеих сторон на сотрудничество. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор может заключаться на определенный срок или без указания даты прекращения отношений. Если срок не указан, договор действует неопределенный период. Такой вид соглашения не относится к действующим больше года. Его не нужно регистрировать. Помимо этого, его продление зависит от согласия сторон. Для прекращения отношений нужно уведомить вторую сторону не позднее 3 месяцев до предполагаемой даты завершения.
Продолжение отношений возможно в трех ключах:
Дополнения вносятся в виде изменений или новых пунктов. Первый пункт ст. 450 ГК РФ разрешает изменение договора с согласия всех сторон.
Долгосрочное соглашение по аренде заключается сроком от 1 до 5 лет. Это значит, что продление возможно на такой же срок. Длительные договоры недвижимого имущества обязательно регистрируются в Росреестре. Без регистрации такой договор будет считаться недействительным.
Заверению подлежит и дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды. В дополнении должны быть указаны:
Договор скрепляется подписями арендодателя и арендатора, и печатями организаций, если такие принимают участие. Вступление долгосрочного договора аренды недвижимого имущества в силу происходит после регистрации в Росреестре. Если срок соглашения меньше года, то дополнения вступают в силу после их подписания.
В соответствии с 27 статьей 333.33 НК РФ за дополнительное соглашение о продлении договора аренды квартиры взимается госпошлина. Ее размер составляет:
Регистрация дополнений в Росреестре проводится в срок установленный законом, и составляет от 10 дней после подачи документов.
Юристы компании «Правовое решение» помогут с переоформлением, прекращением или продлением договора аренды. Работаем с владельцами и арендаторами жилых и промышленных площадей. Неверность составления документа ведет к потере прибыли. За нарушение норм законодательства полагается штраф, которого наши специалисты помогут избежать.
Освободите себя от тягот разбирательства в законах. Звоните – все сделаем за Вас!
Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом .
Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.
Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.
Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.
Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения
содержаться в ГК (статья 621), также учитываются и соблюдение выдвинутых требований арендатором.
При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.
Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.
Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.
Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.
Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент , заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.
Продление возможно на правовых основаниях:
Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.
Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав .
Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:
Рассмотрим каждый из них детально.
В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие - он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.
Процедура проста - необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.
Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях - продлении аренды и указывает сведения:
Заявление можно передать удобным способом - лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).
Требуемый пакет :
Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.
Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.
Здесь уже придется заплатить госпошлину - 350 рублей.
Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.
Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.
Оно также подлежит регистрации, если основной договор аренды долгосрочный.
В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие - согласие обеих сторон.
Содержание документа:
Основное правило - форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.
Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.
Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.
Надел, отданный под , должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.
В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.
Аренда может прекратиться только в определенных случаях:
Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.
Если арендодатель государственный орган, он правомочен в продлении арендного срока по конкретным причинам:
Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин .
Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.
Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.
Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.
В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.
Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.
Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.
