Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.
В гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.
Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.
Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.
Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.
Самовольная постройка исключает следующие действия :
Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.
Существует два основных варианта :
Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.
Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.
Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.
Цена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:
Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.
Видео: Юрист, как узаконить самострой
Эксперт, кандидат экономических наук Романенко Валерий Григорьевич тел.89281940381
Государственные квалификационные аттестаты на оценку всех видов имущества и бизнеса!
Агентство "ЭКСПЕРТ"-
в реестре экспертов
Арбитражного суда
Ростовской области (№34)
Честная оценка!
Добротная экспертиза!
Невысокая стоимость!
15 лет в экспертной
деятельности!
Оперативная подготовка рецензий и
отзывов на судебные экспертизы
В случае необходимости- защита своих судебных экспертиз в суде
Подготовка экспресс-экспертиз для оперативной консультации заказчика
Положительное заключение эксперта агентства "ЭКСПЕРТ" является
необходимым и достаточным условием для узаконивания самовольной постройки в Ростове-на-Дону и Ростовской области через суд.
Звоните! Мы выполняем экспертизы в точном соотвествии с требованиями судебных органов!
Если объект недвижимости (дом, пристройка, реконструкция жилого дома и т.д.) у Вас уже построен, то единственный путь его узаконить, т.е. внести в кадастр недвижимости- это заказать и получить положительное заключение эксперта на предмет соответствия постройки требованиям законодательства РФ и нормативных документов.
Если этого документа не будет, то никакой адвокат или юрист не сможет Вам помочь и узаконить постройку. Поэтому первое, что нужно сделать- это получить такое заключение эксперта (можно в агентстве "ЭКСПЕРТ", цена - от 6 тыс.руб.) и взять отказ в узаконивании постройки в отделе (департаменте) архитектуры районной администрации по месту нахождения самозастроя (это для того, чтобы суд принял Ваш иск). А дальше- суд, можно и самому без юриста, т.к. при положительном заключении эксперта и доказывать суду нечего. Иногда суд назначает судебную экспертизу, если ответчик - администрация, да еще категорически против узаконивания. Но это в редких случаях, обычно достаточно экспертизы агентства "ЭКСПЕРТ".
Самовольная постройка – это здание, строение или другое сооружение, которое:
Построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
Построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
Построенное без получения на это необходимых разрешений;
Построенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По понятным причинам тот, кто построил самозастрой, по закону не приобретает на него права собственности (не может его продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки) и в общем случае в качестве санкции за свой счет должен снести такую постройку, будь то жилой дом или гараж.
Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самозастрой через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.
В этой связи вопрос как снять самозастрой или более правильно- узаконить самовольную постройку-является актуальным для многих граждан Ростова-на-Дону и Ростовской области.
На земельном участке его правообладатель построил здание, строение или другое сооружение без специальных разрешительных документов на строительство. Обычно это старые жилые дома, когда при их строительстве не нужно было получать никаких разрешений, новые жилые постройки, дачные дома или небольшие коммерческие объекты. Родители на большом земельном участке могут построить дом для детей. Бывают случаи, когда на большом участке собственник строит новый дом для продажи.
При строительстве крупных коммерческих объектов бывает очень сложно получить всю необходимую документацию. Данный процесс может затянуться во времени, поэтому застройщики начинают сбор разрешительных документов одновременно с началом строительства. Такой объект будет считаться незаконным до момента, когда не будут собраны все документы. Но с другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и узаконить самозастрой.
Можно выделить также виды самостроев в зависимости от формальных причин отнесения их к данной категории объектов, например:
Здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке. Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но также это может быть самовольно занятый участок. Если в первом случае на самовольную постройку можно будет узаконить самозастрой, то во втором случае почти наверняка застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие, а также за свой счет снести постройку. Нельзя строить здание на арендованном участке. В этом случае право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;
Здание или строение построены на участке с иным целевым назначением. Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самозастрой в этом случае, скорее всего, не удастся. Для этого есть только один путь – первоочередное изменение категории или вида разрешенного использования земли;
Здание или строение построены без необходимых разрешений – это наиболее распространенный случай и наиболее легко решаемый. Согласно совместному постановлению Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». При этом производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения.Если будет установлено, что застройщик не предпринимал никаких действий по получению разрешения на строительство, то возникнут очень большие проблемы и объект будет скорее всего снесён.
Если застройщику на его просьбы администрация необоснованно отказала в разрешении на строительство, и здание или строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то почти наверняка суд узаконит самозастрой и признает право собственности на самовольную постройку;
Здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ, должен иметь не более 3 этажей, нельзя заступать за красные линии улиц и т.д. Для того чтобы узаконить такой самозастрой, скорее всего, собственника обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. При этом чтобы доказать такое соответствие или несоответствие, необходимо привлекать независимых экспертов и проводить строительную экспертизу .
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом согласно п.3 ст. 222 ГК РФ.
Первое и самое главное условие для этого – необходимо, чтобы земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находился в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое совершило строительство.
Если участок построен другим лицом, то право собственности на самозастрой все равно может оформить только собственник земли (или тот, кто владеет ею на других предусмотренных правах). При этом собственник земельного участка должен компенсировать издержки на строительство.
Таким образом, возможность узаконивания самозастроя и оформления права собственности на самовольную постройку зависит от наличия прав на земельный участок. Но наличие права на земельный участок не является единственным необходимым условием для узаконивания самовольной постройки.
Необходимо также одновременное соблюдение следующих условий:
Лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
На день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Последние два указанных пункта предполагают в обязательном порядке при подаче искового заявления в суд одновременно передавать заключение эксперта, выполненное агентством ЭКСПЕРТ или другой экспертной организацией.
В экспертном заключении проводится исследование объекта строительства (самозастроя) на предмет соответствия строительным нормам и правилам (СНиП), санитарным нормам (СанПиН), градостроительным требованиям и другим нормативным документам.
Кроме этого, в экспертизе дается ответ об отсутствии нарушения прав и интересов третьих лиц в процессе эксплуатации объекта и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
При положительном заключении строительно-технической экспертизы, выполненной агентством "ЭКСПЕРТ", суд практически всегда
выносит решение по узакониванию Вашей самовольной постройки.
Для выполнения экспертизы необходимо предоставление эксперту
агентства ЭКСПЕРТ следующих документов:
Выписка из ЕГРН на земельный участок;
Технический паспорт на объект строительства.
Кроме этого необходимо обеспечение доступа эксперта к объекту экспертизы для личного осмотра и обследования.
Для узаконивания Вашего самозастроя (дом, флигель, пристройка, офисное помещение, магазин и др.) в Ростове-на-Дону необходимо в первую очередь получить положительное заключение строительно-технической экспертизы Вашего объекта на предмет соответствия требованиям законодательства РФ и нормативных документов.
Стоимость проведения экспертизы с целью узаконить самозастрой в Ростове-на-Дону и Ростовской области составляет 6-12 тыс.руб., срок выполнения- не более 5 дней.
Зачастую случаются такие ситуации, когда граждане по определенным причинам строят дома, но не получают на это соответствующее разрешение. Такие дома признаются самостроями. По законодательству эти дома должны сноситься либо узакониваться. Борьба с самостроями в последнее время ведется очень активно в Москве, Санкт-Петербурге и многих других городах. Поэтому узаконивание таких домов является актуальной проблемой для многих их владельцев.
Законодательством установлено строгое определение самостроя. К нему относят все здания, которые:
Именно по этим причинам зачастую владельцы построенных домов не могут законно оформить свои строения.
В зависимости от причин, по которым постройка была своевременно не узаконена, существуют определенные способы узаконить свой дом.
Законодательством предусмотрено всего два пути, которыми можно официально оформить право собственности на свое строение:
Важно знать, что в случае обращения в суд обязательно нужно будет оплатить судебные издержки, а также на владельца будет наложен административный штраф за нелегальное строительство.
В 2019 году продолжает действовать упрощенная система оформления земли с постройками для частных граждан по «дачной амнистии». Поэтому, если самострой подходит для участия в данной программе, лучше всего воспользоваться этим способом.
По данной программе предусматривается упрощенный порядок оформления в собственность ИЖС. Для регистрации построенного здания не требуется разрешение на его ввод в эксплуатацию. На данный момент этот порядок действует до 1 марта следующего года.
В настоящее время для получения документов на построенный дом потребуется только правоустанавливающий документ на землю, на которой возведен дом.
Единственным требованием для оформления постройки сейчас является соответствие земельного участка его целевому назначению. В случае строительства на земле, не предназначенной для строения домов, ее владельцу будет выписан административный штраф.
Важно знать, что в 2019 году потребуется наличие межевого плана на участок для оформления любых регистрационных действий с ним. Поэтому для узаконивания постройки нужно поторопиться оформить документы в 2019 году.
При обращении в суд заявитель должен подать исковое заявление с просьбой узаконить его постройку. В этом случае нужно знать, что само строение должно отвечать всем установленным нормативам и требованиям. При несоответствии суд откажет в иске. Кроме этого, важно:
Поэтому перед тем, как подавать заявление в суд, важно оценить, насколько соответствует возведенное здание всем нормам законодательства и возможно ли его узаконить данным способом.
При обращении в суд гражданину обязательно будет назначено административное наказание за то, что он не согласовал должным образом свое строение. Кроме этого, подать жалобу в администрацию населенного пункта могут и соседи, которым мешает данная постройка.
В случае признания возведенного дома самостроем его владельцу будет выписано предписание о сносе постройки за свой счет, а также административный штраф. Размер штрафов различается в зависимости от типа нарушителя:
Также размер штрафа зависит от самого вида нарушения. Предусмотрены следующие административные штрафы:
Кроме этого, важно помнить, что если сам земельный надел не предусмотрен для строительства домов, то администрация населенного пункта имеет право также оштрафовать и за нецелевое использование земли. В этом случае штраф будет рассчитываться от кадастровой стоимости участка. И также будет зависеть его размер от вида собственника участка.
Поэтому важно своевременно получать документы и узаконивать возведенные постройки. В 2019 году уже были введены определенные ужесточения в законодательство. И с каждым годом будет все сложнее оформить строение.
На сегодняшний день составлен перечень земель, которые не подлежат государственной приватизации. Соответственно, теперь перед тем, как начать узаконивать свое строительство, нужно уточнить, не входит ли данный участок в этот перечень.
В некоторых случаях можно подать заявление в администрацию и получить разрешение на строительство дома на участке, целевое назначение которого не предназначено для этого. Поэтому нужно испробовать все способы, чтобы узаконить свой построенный дом.
Как узаконить самовольную постройку, возведенную без разрешения на строительство?
Чтобы здание признали самостроем и по решению суда сравняли с землей, его владельцу достаточно допустить всего один промах - начать стройку без согласования с властями. Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом.
Не говоря уже о том, что такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени. Как «амнистировать» нелегальную постройку, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова):
Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход - признать право собственности на объект в судебном порядке . Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного суда, если в суд с требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев.
Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах: а) у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс; б) вы действительно нарушили закон.
Начну со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения, - обращает внимание адвокат Олег Сухов. Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения - бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки. Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации . Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017-го требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов.
Первый из них - на каком праве вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно, выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем - с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.
Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум, позволяют вести капитальное строительство, а лучше - полностью соответствуют типу незаконной постройки . Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (последние настоятельно рекомендую хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта . А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится - помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.
Подобные постройки не являются собственностью гражданина, однако узаконить возведённый на участке дом возможно 2 способами:
- через суд;
Чаще всего владелец строения не задумывается об его легализации. Однако до момента узаконивания дома гражданин не является его полноценным собственником. Иными словами, он не может продать объект, подарить его, завещать, оставить под залог, прописаться в доме.
Так, Закон № 93 распространяется исключительно на постройки, возведённые на следующих участках, предназначенных:
- для ведения личного подсобного хозяйства;
- для занятия садоводством или огородничеством;
- для осуществления дачного хозяйства;
- для возведения индивидуального жилого дома, гаража или хозяйственных построек.
Таким образом, можно узаконить дом как на земельном участке под ИЖС, так и выделенном для сельскохозяйственных целей.
На таких территориях располагаются частные жилые дома , дачи, гаражи и различные хозяйственные строения (к примеру, сараи, бани, теплицы и т. п.).
Если ваша постройка находится на такой земле, вы вправе узаконить право на данный участок и возведённый объект недвижимости в упрощённом порядке. Для этого первоначально в собственность оформляется земля, а затем – частный дом.
Для получения прав на объект достаточно предоставить в единый Росреестрили МФЦ определённый комплект документации:
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- заявление на осуществление регистрационной процедуры (бланк можно получить непосредственно в Росреестре).
При подаче документов до первого марта 2018 года гражданину дозволяется не предоставлять в отделение государственного органа разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию.
После наступления этой даты данные бумаги будут запрашиваться сотрудником в обязательном порядке. Дополнительно могут потребоваться кадастровая документация и техпаспорт жилья.
Как узаконить построенный дом через суд?
Если получить право на владение постройкой в упрощённом порядке невозможно, гражданин вынужден обратиться в суд.
Исковое заявление, оформленное в простом письменном виде, должно подаваться непосредственно владельцем земельного участка.
Кроме этого, территория может находиться в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении гражданина.
Если заинтересованное лицо не имеет прав на землю, добиться в суде положительного решения будет крайне проблематично.
Должно предоставляться в суд совместно с документами, перечисленными ниже:
- техническим паспортом на дом, оформленным в БТИ;
- паспортом истца;
- правоустанавливающими бумагами на участок, на котором построен объект;
- выпиской из Росреестра, подтверждающей отсутствие прав третьих лиц на данную постройку;
- документами, способными удостоверить факт осуществления строительных работ и отражающими понесённые заявителем финансовые затраты на строительство;
- заключением противопожарной службы,технического и санитарного специалистов о фактическом состоянии дома.
Проведение строительно-технической экспертизы позволит доказать, что дом построен без нарушений пожарных, санитарных и градостроительных норм.
Во время рассмотрения дела заключение специалиста будет существенным плюсом в пользу истца.
В каких случаях узаконить постройку не получится?
Судебный орган вправе отказать в узаконивании дома в перечисленных ниже ситуациях:
- возведённое строение затрагивает интересы третьих лиц;
- дом построен с нарушением противопожарных или санитарных норм , поэтому создаёт угрозу для жизни людей;
- объект возведён с нарушением градостроительных норм;
- заявитель предоставил недостаточный комплект документов, подтверждающих наличие у него прав на здание.
Если вы воспользовались упрощённой схемой получения правоустанавливающих бумаг на дом, вам могут отказать лишь в 2 случаях: если сотруднику предоставлен неполный пакет документации, а также если постройка расположена на участке земли, не участвующем в упрощённой регистрации , согласно ФЗ № 93.
Далеко не редким явлением в России является самовольное возведение строений. Действующее законодательство не имеет четкой регламентации определения правового статуса самостроя и возможности легализировать его. Из сложившейся ситуации вытекают сложности связанные с оборотом и оформлением права собственности на самовольные постройки.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем сооружения или здания, а так же сносить или перестраивать их. Помимо этого собственник может разрешить строительство на своем участке третьим лицам. Обязательным условием такого строительства является соблюдение строительных правил и норм.
Не оформленный самострой это отсутствие возможности его легального использования в хозяйственном обороте, продажи, залога и т.д. Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ, так же в данной статье описаны последствия ее возведения и способы легализации.
П. 1 ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой признается любое недвижимое имущество, сооружение, строение или жилой дом, возведенные на земельном участке, не предназначенном для таких целей или без получения необходимых разрешений, а так же с существенным нарушение строительных и градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самострой, не приобретает на него право собственности, соответственно не может в полной мере распоряжаться им - дарить, продавать, сдавать в аренду или совершать другие сделки (ст. 222 п. 2 ГК РФ).
В п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу, либо самим возведшим его лицом, либо за счет его средств. Данный пункт не относится к случаям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно право собственности на самострой может быть признано судом. Такое право может быть признано только в предусмотренных законом случаях и в установленном порядке . Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.
Ранее, признание права собственности в судебном порядке предоставлялось, как фактическому застройщику, так и владельцу земельного участка, с введением Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», такое право имеет только собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка или лицо, владеющее земельным участком по праву пожизненного наследования или постоянного (бессрочного) пользования.
На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.
Судебный порядок легализации строений основан на принципе подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение . Редакция Закона № 93-ФЗ относительно пункта 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретение права собственности на самострой за лицом, которое обладает правом собственности или правом наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком. Соответственно если в судебном порядке доказано, что у застройщика есть право на землю, а возведенная постройка не создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также не нарушает интересы и права третьих лиц, судебное решение будет принято в пользу заявителя.
Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов строительства и жилых строений , не требующих оформления разрешения на строительство, а также объектов садоводческого и дачного хозяйств.
Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой . Основанием для регистрации служат:
1. документы на землю, имеющие статус правоустанавливающих:
- выписка из похозяйственной книги;
- свидетельство о праве собственности.
2. Акт органа власти о предоставлении участка.
3. Кадастровый план земельного участка.
4. Технический паспорт (предусмотрен для индивидуальных жилых домов, возведенных до 01.01.2010 г).
5. Декларация об объекте недвижимого имущества (садоводческие и дачные объекты , гаражи).
Исходя из выше изложенного, право собственности на самовольную постройку, зависит от наличия прав на земельный участок.
Момент вступления в силу Федерального закона № 93-ФЗ «дачная амнистия » стал для многих периодом появления «замкнутого круга», то есть узаконить самовольную постройку невозможно пока земля не является собственностью, а землю в собственность не удается получить пока не узаконена самовольная постройка.
Несколько «меньшей кровью» обойдутся владельцы неоформленных земельных участков , на которых имеется хотя бы одно строение с оформленным правом собственности. Данную ситуацию регулирует ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой можно оформить право собственности на земельный участок, а дальше уже легализировать самострой.
Применение нормы ст. 222 ГК РФ измененной ФЗ № 93-ФЗ достаточно противоречиво. Обозначенный закон не дает пояснения, с какого момента внесенные изменения должны применяться. Таким образом, начало применения новых норм ст. 222 ГК РФ, оставлено на усмотрение судей. Судебная практика показала, что некоторые из судей применяют новые нормы только к постройкам, возведенным после вступления в силу закона, другие же применяют ее повсеместно.
Упрощенная форма легализации построек существенно облегчила процесс оформления прав собственности на объекты недвижимости для реконструкции и строительства которых не требуется выдачи разрешения, объекты недвижимости, создаваемые на приусадебном земельном участке и на объекты индивидуального жилищного строительства расположенные или создаваемые на участках, предназначенных для этого.
Нюансы законодательства поставили граждан перед выбором - легализировать земельные участки и постройки, получив полное право распоряжаться ими или оставить все на своих местах. Многих, желающих оформить право собственности, сложность процедуры попросту останавливает. Выход есть - . Грамотный специалист, знающий все тонкости жилищного и гражданского законодательства, поможет оформить все в лучшем виде и в короткие сроки.
Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также " ".
С уважением,
Адвокат Виктория Державина
